撰文/雄本老屋王丞希；編輯/雄本老屋林小渝

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自辦都更與專業協作的雙贏之道/專訪中華建築經理股份有限公司朱萬真協理

自辦都更是指由所有權人擔任都市更新的實施者，負責整個過程的監督與執行，讓住戶能夠直接參與並掌控，從規劃到實施的每一個階段，這使得居民不再僅僅是被動的接受者，而是真正的計畫推動者和決策者。然而自辦都更並不是件容易的事，它涉及財務籌措、法律諮詢以及工程管理等多方面的專業知識，對普通居民而言，這是一個高度複雜的過程，因此更新會的有效運作以及建經公司等專業機構的支持，成為推動項目成功的關鍵。

這次台北村落之聲的訪談請到中華建築經理股份有限公司的朱萬真協理，從她過往處理過的都更案件中，透過這些案例的分享，我們可以更好地理解如何優化自辦都更的過程，使其更高效、更有利於居民。

台北村落之聲請到中華建經的朱萬真協理分享自辦都更案

| 更新會的運作機制與挑戰

更新會是自辦都市更新中一個至關重要的組織，通常由住戶、所有權人自行組成，負責全程主導都市更新項目的規劃和推動。更新會的成員，通常是社區中的熱心人士或具有一定領導力的住戶，他們在整合居民意見、推動計畫進度方面扮演著關鍵角色。

但在都市更新的過程中，更新會往往會遇到各種專業領域的挑戰，如財務管理、法律問題、以及工程技術方面的疑難，這時都市更新事業機構能提供專業的諮詢和技術支援。都市更新事業機構，如建商或是建經公司，是擁有都更相關專業背景的股份有限公司，可以協助更新會克服困難，確保項目在法律、財務可行的基礎上順利推進。無論是協助籌措資金、審核契約，還是管理工程進度，都市更新事業機構的介入都能有效降低風險，確保都市更新項目的成功。

| 都更案成功的重要元素

成功推動都市更新的關鍵在於專業管理、財務控制與社區居民的積極參與。朱萬真協理分享，其實都市更新在進入正式程序前，前期更新會整合住戶意願的階段，就已經開始在花錢了，要請專業人員評估、請專業事業機構協助等，都是都更的前期作業。如何將資訊布達清楚，解決大家的困惑，讓住戶在正式進入都市更新程序前就願意出錢、出力，這都要看更新會的能力，儘管有建經公司等在專業知識方面的協助，但在與住戶溝通與意願整合上，完全是由更新會主導。

因此，更新會在都市更新中所扮演的角色，是自辦都更成功與否的關鍵。社區內部的團結是推動都更成功的主要動力，如果更新會能讓居民達成共識並積極參與，項目進展會更加順利，只要同意比例越高，建商及銀行合作的意願也會更高，政府在審核計畫的速度也會更加快速。

| 海砂屋都更的特殊挑戰與解決方案

海砂屋是臺灣常見的一種問題房屋，起因於建築物使用未經處理的海砂，導致鋼筋表面的混凝土因氯離子侵入而腐蝕，隨著鋼筋腐蝕物體積增加，最終造成混凝土裂縫與剝落，嚴重影響建物結構。朱萬真協理分享，一戶人家的天花板因為海砂屋所產生的結構問題而突然坍塌，砸落在屋主女兒平時梳妝的位置，幸運的是當時沒有人受傷，這一事件讓該家庭意識到居住環境的嚴重危險，立即決定搬離並暫住他處。

類似的事件在該社區頻繁發生，也因此促使了更多居民加速進行都市更新的申請，迫切希望透過都更改善不安全的居住環境。海砂屋這類建物在都更時，有一定的程序與檢驗規定，因其特殊性，使整個過程更加複雜且具有挑戰性。政府為推動海砂屋的處理，會提供特定的補助政策，如增加原容積的30%作為獎勵，以支持與鼓勵更新過程。這種狀況下會因為獎勵政策而相對容易推動，但也還是會遇到如資金籌措和居民意見分歧等問題，因此更新會的溝通和與專業機構的合作，一樣會是都市更新程序中的關鍵。

海砂屋會造成建物裂損、鋼筋鏽蝕，影響居住安全