公辦都更 2.0：松柏大廈住戶重建歷程的挑戰與突破

| 曾經的豪宅面臨嚴重老化與損壞

松柏大廈作為士林地區的重要地標之一，民國74年落成，已快四十年的歷史。當年它的興建曾經代表著社子地區的現代化，居民們回憶起大廈最初落成的光景，無不感嘆那時這棟大樓在社子的顯赫地位。然而隨著時間推移，這座當年的「豪宅」逐漸顯現出許多問題，對於住戶的生活造成了深遠的影響。

彭宇豪先生與他的太太李瓊瑶小姐，於民國106年搬入松柏大廈，但沒想到很快就發現房屋存在嚴重的漏水問題。剛搬進去就樓上漏水，樓下也因為他們家的水管問題受影響。這樣的情況，不僅僅是單一住戶的困擾，許多老住戶也感受到房屋日漸老舊所帶來的生活不便與潛在安全風險。

松柏大廈的老化問題不僅限於漏水和水泥層剝落，還存在更嚴重的結構性缺陷。郭淑玲里長和家人在102年搬離松柏大廈，因為當時家中天花板突然崩落，所幸沒有任何人受傷，但整個房子的狀況讓人無法安心居住。甚至後來在拆卸廣告牆時，五樓女兒牆直接整面崩落，這類情況不僅影響到居住安全，也構成對行人安全的威脅。這些突發狀況讓居民們開始深刻認識到房屋的結構問題是無法忽視的，重建的必要性愈加突顯。

郭淑玲里長家中陽台天花板崩塌畫面

| 捷運環狀線成為申請公辦都更2.0的契機

松柏大廈的重建之路並非一帆風順，在過去社區內就有過多次推動都更的嘗試，卻因多重原因無法成功。郭里長回憶，早在大樓落成30多年後，住戶們就曾討論過都更的可能性。然而當時的推動遇到了許多阻力，因松柏樓層多達12層，牽涉到住戶眾多，每戶對於未來的房屋分配和財務負擔各有顧慮。更為困難的是，當時的建商普遍認為這個案子整合困難，且無法取得足夠的商業利益，因此都更計畫始終停滯不前。

捷運環狀線的規劃意外地成為了促進松柏大廈申請公辦都更的契機。彭先生回憶，捷運局曾在當地舉行說明會，討論捷運出口的設置問題，當時民眾皆認為重慶北路也需要一個捷運出口，但因沒有可以設置的地方，促使松柏大廈思考成為捷運共構大樓的可能性。為了爭取重慶北路設置捷運出口，彭先生寫了陳請書，同時提送至捷運局以及都市更新處，便收到都市更新處提出「公辦都更 2.0」已上路，並建議松柏大廈申請看看的回覆。

彭先生與太太為社區都更東奔西走，長期下來累積出厚厚一疊資料

「公辦都更 2.0」共分四個階段，第一階段確定都市更新範圍須符合標準，並收集75%住戶同意參與，第二階段市政府會進行案件評估並舉辦說明會，在說明會後須取得90%的住戶同意才能進入下一階段，第三階段則為模擬選配，請估價師試算住戶的權利分配，並根據建築師提供的設計圖進行房子選擇與分配的練習，這階段也需住戶達到90%的參與率，最後一階段為臺北市住宅及都市更新中心作為實施者，進行建商的邀標，並監督後續工程的進行。

公辦都更為政府或相關單位作為實施者執行，不論是建商，或建築設計、估價師等等皆有所把關，也不需要住戶自行成立更新會，對松柏大廈來說是再好不過的選擇，所以在住戶大會上討論後，便馬上取得住戶們的同意，也成為「公辦都更 2.0」推行兩個月內就提交90%同意書的先驅。住戶許世錩先生提到，政府的資源協助在很大程度上消除了住戶的顧慮，公辦都更讓大家有了「買保險」的感覺，即便條件不是最理想，但至少可以確保重建過程中的公正與透明，不至於半途而廢。住戶對政府的信任成為了促成重建意願的重要因素，因為他們相信政府能夠保障他們的權益，這樣的信任感使得都更計畫得以順利推進。

許世錩先生與彭先生夫婦、管委會主任分工合作幫助松柏推動公辦都更

| 檢驗為海砂屋反而凝聚住戶共識

李小姐提到，確實遇到過一些住戶對簽署同意書有所猶豫。他們的擔心多來自於對未來房屋大小、居住成本的顧慮，以及對「權利變換」這個概念的模糊理解。為此，他們不僅利用住戶會議解答疑問，還在 LINE 群組裡詳細解釋了簽署意願書的意義和後續的步驟，讓住戶能夠安心作出決定。

特別是當松柏大廈被正式確認為海砂屋後，重建的迫切性更為顯著。根據住戶許先生的說法，房屋檢測結果顯示大樓的氯離子含量遠超標準，這直接影響了房屋的結構強度，導致住戶無法進行房屋交易，也無法申請貸款。這樣的結果，不僅讓住戶無法脫手，也使得他們深陷於房屋老化帶來的生活隱憂之中，但同時也大大提高住戶參與「公辦都更 2.0」的意願。

雖然過程中有溝通挑戰，但最終住戶對居住環境的安全和公辦都更的保障達成高度共識。許先生指出，成功推動並非靠說服，而是因為住戶早已有意願，讓過程更加順利。松柏大廈的成功歸功於住戶的共識與團結，住戶素質高、理性面對問題，自發的參與和支持使得重建得以順利推動。

| 住戶共識加上政府協助迎來成功

松柏大廈的重建經驗為其他老舊社區的重建提供了寶貴的借鑒。這個案子的成功，不僅來自於政府政策的有力推動，更得益於住戶之間的團結和共識。這個過程並非沒有挑戰，也有許多意外的轉折，這些經驗對於未來的重建計畫具有啟示性。

經過這次公辦都更的經驗，住戶普遍希望能跟政府單位找到更有效溝通的方式，也希望能藉由討論提供相關配套措施，如高齡住戶的安置等，但也是因為有了政府的幫助，讓住戶對政府的信任感成為推動計畫的關鍵，政府的參與不僅保障了重建過程的公正性，也減少了住戶對建商可能帶來風險的擔憂，讓住戶更放心地參與都更計畫中。

松柏大廈的成功重建經驗告訴我們，住戶之間的團結和政府政策的支持是推動重建的雙重驅動力。而公辦都更的成功，也為未來其他社區的重建提供了一條可參考的道路。正如李小姐所言：「只要大家團結一致，沒有什麼問題是無法解決的。」

松柏大廈目前已經進入公辦都更2.0第四階段，工程進行指日可待

（Source：臺北市住宅及都市更新中心）