【精選書摘分享】一紙對付壞鄰居

佳鴻住在某公寓的11樓的自宅，12樓的住戶盛閩不久前買下整個樓層，並且打通為一間。近日佳鴻發現家中房間的天花板及牆面，因滲漏水而發霉形成壁癌，不僅剝落的粉塵飛揚，珍貴的尼泊爾地毯也受潮破損了。佳鴻認為是因為盛閩將12樓的兩戶打通，才會導致11樓天花板發生滲水情形。

多次向盛閩反映，但盛閩都相應不理，導致漏水的情況終難獲得改善。最後，佳鴻只好向法院提起告訴，要求盛閩賠償 (一) 估計的修繕費用共七萬六千一百三十三元，以及 (二) 因漏水而受到的極大困擾及精神痛苦，請求精神慰撫金二十萬元。(註1) 

上面的故事是否似曾相識？你可能從鄰居口中聽過，也可能正是自己的切膚之痛。不管如何，屋頂漏水的確叫人心煩，夜半的滴答聲令人心神不寧，住戶之間也常因此傷了感情。

遇到漏水的時候到底該怎麼處理呢？ 法律對這樣的問題是如何規定的？ 要怎麼保障自己的權益？ 這些都是本章要說明的內容。特別提醒讀者們，本章說明的範圍限於公寓大廈漏水的問題，和買賣房屋之後發現有漏水的情況是不同的。如果遇到買賣房屋後的漏水糾紛，千萬不要拿本章內容去主張權利喔。

好，接下來我們就以這個故事為案例，來看看遇到漏水要怎麼處理吧！

| 程序部分

1.調解

不管你的主張有沒有理由，都要經過一定的法定程序，案件才能正確地進到法院。我們先來瞭解遇到這類的問題之前，要先經過什麼程序吧。依照民事訴訟法規定(註2)，區分所有權人（簡稱為「區權人」，即是買下其中一戶的所有權人）之間，因建築物或其共同部分之管理發生爭執的時候，一定要經過法院調解，換句話說，此類事件是民事訴訟法所規定的「強制調解事件」。

除了直接向法院起訴外，還有另一個解決紛爭的方式，就是向鄉鎮市的調解委員會聲請調解。依照鄉鎮市調解條例(註3)，像漏水這類型的民事糾紛，如果雙方都住在同一鄉鎮市的話，可向該地之鄉鎮市公所調解委員會聲請調解，像案例故事就是同棟大樓的上下層住戶，肯定在同一個鄉鎮市吧？但萬一雙方的居住地不同，除非雙方同意在某一鄉鎮市公所進行調解，否則就必須向被告所在地之鄉鎮市公所調解委員會聲請。

Q：調解有什麼好處呢？
A：不用上法庭！

調解有什麼好處呢？不論是鄉鎮市公所的調解，或是法院的調解，重點都在於讓雙方可以不用上法庭就解決紛爭，畢竟上法庭是一件費時又勞心的事情。一方面要請假出庭（法院假日可是沒有上班的喔），而且開庭的次數可能不只一次，還要繳交裁判費、鑑定費等相關費用。況且，就算獲得勝訴判決，對方也不一定會乖乖履行。最折磨人的是，在判決結果出來之前心中那種忐忑不安的感覺。這些都是走到訴訟程序可能要付出的代價，所以如果案件可以在調解程序就圓滿解決，對雙方而言都是最好的結果。

但在這邊要提醒大家一點，既然名為調解，就是希望雙方各退一步，因此調解的結果可能不會全完全符合期待，所以是否要答應調解成立的條件，可以先綜合評估可能要付出的訴訟成本，再考慮看看是否要答應。

Q：調解有保障嗎？
A：和民事確定判決一樣有效！

調解成立之後你還會有保障嗎？當然有！

如果是在鄉鎮市公所調解委員會成立的調解，依鄉鎮市調解條例規定(註4)，經法院核定的民事調解，與民事確定判決有同一之效力；起訴經調解成立之後，該調解筆錄依民事訴訟法規定(註5)，與確定判決有同一效力。按照強制執行法規定(註6)，得為執行名義。講白話一點，不管是拿到經法院核可的鄉鎮市調解書，或是法院的調解筆錄，都可以當成「執行名義」，倘若對方沒有照條件履行時，可以拿這兩份文件，到法院聲請強制執行，請國家公權力替你強制要求對方照辦。

不論是哪種調解，都可以節省很多訴訟時間的成本及費用，甚至連進法院都不用。而且如果調解成立，效力與法院作出的判決完全相同，算是一個相當省時、省力的程序。

2.起訴

如果調解不成，案子就會進入法院，開始審理的階段。但在案子開始之前，以下幾點是必須要注意的：

●要告的對象

此類房屋漏水的事件比較單純，被告通常都是你樓上的鄰居。但如果是公寓大廈的共用部分發生漏水，依法應該是由管理負責人或管理委員會來負責修繕(註7)，所以如果你要起訴，就應該以管理負責人或是管理委員會當作被告。

●要繳交裁判費

民事訴訟是要收費的，收費標準大約是起訴請求的金額的百分之一，如果起訴的金額在十萬元以下的話，則一律收一千元的裁判費。繳交裁判費是開始民事訴訟的必要條件，如果沒有繳錢，訴訟就不會開始，法官會裁定駁回，也就是說還沒見到法官你就輸了。

Q：我沒錢繳裁判費怎麼辦？
A：聲請訴訟救助，可以暫時免繳納裁判費！

有些人會說：「我就是沒有錢繳，怎麼辦？」此時你可以依民事訴訟法規定(註8)向法院聲請訴訟救助(註9)，以書狀向法院說明有哪些困難，導致無法先繳納這筆費用。若法院准許訴訟救助，就可以暫時免繳納裁判費及其他應預先繳納之訴訟費用，例如鑑定費用等。不過要注意的是，法條是規定「暫免」而不是「免」，也就是說，並不是聲請訴訟救助之後就一定不用繳納費用，而是一開始先不用繳納費用。如果最後你贏了，這筆訴訟費用應要求對方支付，也就是被告負擔；反之如果輸了，你還是要負擔這筆訴訟費用。

＊以上內容摘錄自《一紙對付壞鄰居-大家都可以自己依法解決的公寓大廈糾紛》，黃彥凱著，Fun學創意生活廣場出版。

註1 改編自臺灣臺北地方法院102年度北簡字第14171號民事判決。

註2 民事訴訟法第403條第1項第3款：「下列事件，除有第四百零六條第一項各款所定情形之一者外，於起訴前，應經法院調解：三、不動產共有人間因共有物之管理、處分或分割發生爭執者。」

註3 鄉鎮市調解條例第1條：「鄉、鎮、市公所應設調解委員會，辦理下列調解事件：一、民事事件。二、告訴乃論之刑事事件。」鄉鎮市調解條例第13條：：「聲請調解事件之管轄如下：一、兩造均在同一鄉、鎮、市居住者，由該鄉、鎮、市調解委員會調解。二、兩造不在同一鄉、鎮、市居住者，民事事件由他造住、居所、營業所、事務所所在地，刑事事件由他造住、居所所在地或犯罪地之鄉、鎮、市調解委員會調解。三、經兩造同意，並經接受聲請之鄉、鎮、市調解委員會同意者，得由該鄉、鎮、市調解委員會調解，不受前二款之限制。」

註4 鄉鎮市調解條例第27條第2項：「經法院核定之民事調解，與民事確定判決有同一之效力；經法院核定之刑事調解，以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數量為標的者，其調解書得為執行名義。」

註5 民事訴訟法第416條第1項：「調解經當事人合意而成立；調解成立者，與訴訟上和解有同一之效力。」

註6 強制執行法第4條第1項第3、6款：「強制執行，依左列執行名義為之：三、依民事訴訟法成立之和解或調解。六、其他依法律之規定，得為強制執行名義者。」

註7 公寓大廈管理條例第10條第2項：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」

註8 民事訴訟法第107條：「當事人無資力支出訴訟費用者，法院應依聲請，以裁定准予訴訟救助。但顯無勝訴之望者，不在此限（第1項）。法院認定前項資力時，應斟酌當事人及其共同生活親屬基本生活之需要（第2項）。」

註9 聲請書狀範例可至司法院網站，點選書狀範例→民事訴訟部分→第18民事聲請訴訟救助狀。網址：http://www.judicial.gov.tw/assist/assist03/assist03-01.asp